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  • 2018.05.16 Wednesday
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遺言書

２０年来。。。お世話になっております不動産所有者の遺言書作成に立ち合いました。

 

この方は、昭和一桁生まれの女性で、某駅前の１等地に投資用不動産一棟とご自宅を所有されてある方です

（以下Ａさんと書きます）

 

もともと。。。福岡市在住だった女性Ｂさん（弊社お客様のご姉弟）と、このＡさんが東京で知り合い意気投合し、会社を設立し、Ａさん専務、Ｂさん社長として成功された女傑です。

 

東京で会社を設立し成功した後、会社を売却し、そのお金でＢさんの故郷である福岡市に２人で帰り、そこを終の棲家とされ、投資用不動産（Ｂさん登記）と自宅（Ｂさん登記）を購入し２人でお住まいになっておられました。

 


 

 

平成９年頃、お客様のご紹介で、Ａさん・Ｂさんと。。。私とのお付き合いが始まり、ご所有の建物の管理を弊社で承りました。

 

ＡさんＢさん共々。。。ご結婚はされてませんので子供さんは無く、親御さんも死別で、お二人のうちどちらかが先に亡くなれば、相続人はＡさんの場合、ご姉弟４名、Ｂさんの場合ご姉弟３名が相続人となり、ＡさんはＢさんの相続は受けられず、ＢさんはＡさんの相続が受けられず。。。お二人で築かれた財産が亡くなり、Ｂさんが先に亡くなれば、Ａさんは自宅に住む事も出来なくなる可能性があります。

 

そこで、平成１０年頃にお二人のご提案し、遺言書を書いて頂きました。

Ａさんは、全ての財産をＢさんに遺贈する、Ｂさんを全ての財産をＡさんに遺贈する。。。というような内容（詳細は個人情報ですので割愛）で公正証書遺言としました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

それから月日が経過し、昨年Ｂさんが亡くなりました。

弊社もお手伝いをさせて頂き、遺言書通り、全ての財産はＡさんのご所有となりました。

 

先日。。。Ａさんよりご相談があり、ご自分の健康に自信がなくなり、いつ認知症等になるかも判らないので、Ａさん死去後の事をトラブルが無いように、今決めておきたいとの事でした。

 

内容は。。。Ｂさんと二人で築いた財産でもあるし、福岡に来てから現在迄、Ｂさんのご姉弟とは親戚同様のお付き合いをしてきているので、Ｂさんの弟さんに遺贈したいとの事でした。

むろん。。。Ｂさんの弟さんはＡさんの相続人ではなく、Ａさんの相続人はＡさんと殆どお付き合いがないＡさんの兄弟姉妹です。

 

そこで。。。

 

「そのご意思が本意であるならば、一刻も早く遺言書を書く事をお勧めします 」

 

「出来れば、以前やったように、公正証書遺言をお勧めします」

 

とアドバイスさせて頂きました。

 

そして、とりあえず。。。その場でご自分のご意思を自筆で遺言書（自筆証書遺言）にして頂き、後日要件をそろえて、“ 公正証書遺言 ”にする事に致しました。

 

※遺言書は規定通り作成すれば、自筆証書遺言でも効力はありますが、その場合その遺言書が本物で、ご本人の最終意思が記載されたものであるか否かの“ 検認 ”を家庭裁判所で受けなければいけません。（これが。。。殆ど付き合いがなくなった兄弟姉妹等が相続人で、遺言などで自分の相続分が無い場合などはトラブルになる可能性が非常に大です）

但し、検認は遺言書の有効無効を判断する手続きではありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そして本日、無事にＡさん宅にて、公証人・遺言の証人（弊社お取引先の司法書士の先生）・遺言の証人（私）で公正証書遺言をして頂きました。

　※通常公証人役場で行いますが、出張も可能。

　※公正証書遺言は証人が２名必要です。

　※料金は資産の額で変化有（出張の場合は出張費が必要）

 

今回。。。Ａさん・故Ｂさん・遺贈を受けるＢさんの弟さん。。。全てを私がよく知っていて、Ａさんのご意思及び故Ｂさんのご意思も十分に知っている為、無用のトラブルにならないようにアンドバイスさせて頂きました。

 

“ 相続 ”。。。“ 争族 ”とも言われる昨今。。。知っている方の“ 争族 ”は見たくも聞きたくもないですね。

 

　※本書の中には個人情報もありますので、多少本来の事と変更して記載しております。

 


 

不動産ことなら。。。ご相談からどうぞ！　株式会社アークビルド

 


不動産売買！

弊社に飛び込みセールスの営業マンがきました。

 

内容は。。。

 

営業マン：

「不動産の買い取りをしている企業で、貴社が仲介で売却している分譲マンションを買い取らせて下さい」

 

というもので、話を聞いてみると。。。

 

営業マン：

「当社は、〇〇〇〇万円で買います」

「当社が再販売する際には貴社にお願いします」

 

との事。

 

 

その買い取り金額は、出している金額よりかなり低く（〇百万円低くいので。。。）

 

私：

「その価格では絶対に無理です」

 

と即答した所。。。

 

営業マン：

「売主を説得して下さい。。。価格を下げても貴社の手数料にはそれ程影響は出ないでしょうし、その価格でないと儲からないし、

貴社も今回の契約と再販売の契約とで、２度仲介手数料が貰えるでしょう。。。」との事で、「大手不動産会社さんや、儲かってい

る不動産会社屋さんは皆そうされてますよ！」。。。との事でした。

　※そう言えば２〜３日前のヤフー記事にも出てました。

 

私：

「当社は、依頼主のご希望、物件の相場など依頼主と十分協議し、その価格で売りに出しているので、値引きしたとしても、その価格に近い金額でなければ応じる事はありません」とお応えした所。。。

 

営業マン：

「売主は売り急いでないのですか？」「貴社は儲からなくていいのですか？」等々。。。

 

とかなり語気を強めて言ってきたので。。。イラッとして（笑）

 

私：

「当社はそんな事は致しません！」。。。と言って、丁重に（笑）帰って頂きました。

 


 

 近年。。。不動産を買い取り、再生し、再販売する事を事業とし、かなりの利益を上げている不動産会社が増えました。

弊社のお取引先にもこれらを事業としている企業はありますが、あくまでも“ 再生 ”をする事で “ プロの企画で付加価値を付け、再び市場に出す事で利益を得る ” これがなければ、ただの “ 土地転がし ” “ 不動産転がし ”（死語？笑）だと思います。

 

“ レモンをレモネードにする ”

 

今回の飛び込みセールスマンは、何も手を加えず単に “ レモネードで儲ける ” 為に安く交渉しろ。。。と言っていると思います。

 

今回は分譲マンションでしたが、不動産全般において、お客様から査定依頼があった時には。。。

 

「これはレモンなので、これをレモネードに出来る企業にお売りするほうが問題も起こらず早期に売却出来ますよ」と言って査定をする事はあります。

　※この場合は確かに。。。価格は安くなります。

 

しかし。。。レモネード（普通に流通する物件も含め）と判断した物件を買い取り業者に極端に安く販売する事はありません。

　※こう書くと。。。買い取り業者さんからの問い合わせがなくなるかも（笑）

 

今回の飛び込みセールスも含め、弊社にはいろんな買い取り業者さんからのお問合せがあります。

 

そう言えば。。。この前も。。。

 

業者：「買い取れる物件ありませんか？」

弊社：「今の所ありません」

業者：「最後に出てきたのはいつ頃ですか？」

弊社：「もう忘れる位前です」

業者：「それでは貴社の経営は相当苦しいでしょう？」

弊社：「弊社の心配をして頂き、ありがとうございます」（笑）

 

売主は出来るだけ高く売りたい！

買主は出来るだけ安く買いたい！

 

この相反する間で、いかに調整し、リスクを減らし、両者が納得出来る条件で不動産の契約を行う事を常に追求していく。。再認識しました。

 

 

不動産のことなら株式会社アークビルド


相続コンサル！

私の仕事は、一言で言うと“ 不動産仲介業 ”いわゆる“ 不動産屋さん ”です。

不動産屋といっても色んな方々がいろんな仕事をしていますが、私の主な業務は“ 事業用不動産の賃貸・売買仲介そしてその企画コンサルタント ”です。
 
コンサルタントというと何か。。。胡散臭い感じですが、私は不動産仲介業で必要な資格である“ 宅地建物取引士（いわゆる宅建。。。） ”を保持し、その上の資格（！？）である“ 不動産コンサルティングマスター（旧：不動産コンサルティング技能登録） ”の資格を保持し、業として不動産の企画コンサルの仕事を依頼される事が多々あります。


　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※顔写真が古いですが、確かに私です（笑）
 
先日、古いお取引先の方から 「 ちょっと相談にのってほしい。。。 」 という事でご面談した所 “ 相続税対策 ”の事でした。
 
その方は還暦を越えた方で、先祖代々農家で、福岡市の郊外に農地であった約６００坪の土地と、賃貸物件を２棟相続しご所有されています。
 
今回はその土地、約６００坪に対して、その方の知人の紹介で “ 相続コンサルタント ” と称する方の提案で、その土地に 「 賃貸マンションを建てるべきだ。。。 」 との企画を持ってきているので見てほしいとの事でした。
 
土地は元々持っているので、建物建設費用の“ うん億円 ”をオール借り入れで行い、豪華なワンルームマンション建設する事で、相続税の評価が下がり、相続税対策になる。。。との事で、そのマンションの空室対策も、その建設する会社が１５年間保証するというもので、表面利回り約７.２％でした。
 
あまり他の方が提案されている企画を悪く言う事は好きではありませんが。。。
 
「 これは見直すか！？。。。というか。。。やめるべきです 」とお答えしました。
 
その理由は。。。
  1. そもそも、土地を持っているのに、投資利回りが約７.２％は低すぎる。また、その建設場所は最寄り駅から徒歩約１５分以上かかり近隣は住宅地や集合住宅はあっても戸数が少ないものが多く、ワンルームマンション（戸数が多いビル）には適さない地域である事。
  2. １５年間満室保証があるが、敷金を放棄すれば、いつでも解約出来る条件となっており、保証契約の解除や、借り上げの賃料条件等を変更されたら、上記１の理由から、まず。。。マンション経営が成り立たなくなる。
今回は、知人の方の紹介でもあったので、とりあえず “ 保留 ” とされましたが。。。私との話で。。。
 
「 そもそも相続税がどれ位課税されるか 」「 どの資産を誰に相続させるか 」
 
ここから考えましょう。。。という事で、私の仕事が始まりました。
 
但し、私の仕事は、税金を計算する事ではなく、それは税理士さんの仕事、また死亡時も考慮し保険を考える。。。それは保険屋さんの仕事。。。私はそれらの問題を私の知識でプロに振り分け、その中で不動産に関するものであれば私が行う。。。
（遺言書作成のお手伝いは出来ますよ。。。笑）
 
冗談ぽく。。。
「 知人の紹介の方ではなく、何で最初から私に相談されなかったのですか？ 」
 
とお聞きした所。。。「 坂口さんは不動産屋さんでしょう？ 」
 
「 マンション企画をされた方は“ 相続コンサルタント ”と名刺に書いてあって資格も持っていらっしゃったようですので。。。そんな資格あるんですか！？。。。へえ〜！？。。。」
　※後日調べたら、民間資格でそんなものがあるようですが、その方がその資格保持者かどうかはわかりません。（今。。。いろんな資格が出来ているんです）
 
改めて。。。「 私は、“ 不動産コンサルマスター ”という企画系の資格を持っています 」とお話した所。。。 「 へえ。。。そうなんだ！！。。。それならそれで言っとかないと（方言）いかんよ！ 」。。。笑
 
相続コンサルタント。。。当然資格がなくても仕事は出来ます。
問題は資格の有無ではなく。。。提案の内容の問題で、ただマンションを建設する為の企画。。。ただ保険を売る為の企画。。。ただ不動産の売買をする為の企画。。。等など、クライアントの利益でなく、それを売る側だけ。。。の利益が主になるものはダメだと思います。
 
私自身の事を “ いい子ちゃんぶる ” つもりは毛頭ありませんが、私はクライアントと“ 公私共のお付き合い ”をする事が無常の悦びですので“ 私 ” でお付き合い出来なくなるような仕事はしない。。。私の想いです。
 
今回は再認識しました。
 
  1. 資産を無くす事を。。。絵に描いたような、本に出てくるような。。。びっくり提案をされる方がいるんだな。。。
  2. お客様もですが、どんなに長いお付き合いをしている方に対してでも、自分の事は知って頂かないといけない。
  3. もっと。。。もっと。。。業務的な事も勉強しよう。（当たり前か。。。笑）
　
　


















不動産コンサルティングも。。。株式会社アークビルド
　
　
 

不動産の “ プロ ” として！！

本日、某新聞に “ 中古マンション自ら売る ” との記事。

“ 個人間取引、仲介業者に頼らず ” 　“ 業界慣行に一石 ” という文字が躍っていますが、私は不動産仲介業者の立場としても、消費者としての立場でも如何ものか。。。と思いました。

私は昭和６３年から今日まで、不動産仲介業を生業として “ プロ ” を自負しておりますが、未だに日々勉強させて頂いている事は、不動産売買においては、売主・買主間、不動産賃貸においては、貸主・借主間のさまざまな交渉や調整、そして年々さまざまな課題が出る不動産物件の調査に関する事です。

この新聞記事からすると、最後は買主から正規手数料を頂いて、その不動産会社が仲介業務を行うようになっているようですが、売主の手数料は無料である事から。。。私が思うに。。。売物件を集める手段の１つとしか思えません。

“ トラブル回避策が課題 ” とも書いてますが、これはその仲介業者が行うべきであり、その仲介業者が、さまざまな交渉や調整、そして不動産物件の調査をきっちり行えば、何ら問題は無いと思います。

我々不動産業者は “ プロ ” ですので、その仕事として報酬（手数料）を頂く事は当たり前であり、かつ、プロが行った仕事は、お客様にご満足頂けるものでなければならないと思っています。

現在の不動産市況は、需要が多く、供給が少ない。。。こんな市況打開の為のビジネスモデルを考えられたのでは。。。と思いますが、供給が少ないという事は、供給する側の立場が強い。。。その強い立場の方の手数料を無料にし、情報を集める。。。これはとても公平とは思えません。
（市況が逆転した場合は。。。？）

記事の中で “ 仲介業者と消費者の間にあった物件情報の格差をＩＴで解消 ”  “ オープンで公平な仕組みを作る ” とありますが、これは不動産業界で横行している。。。仲介不動産会社の利益が優先し、依頼客の利益が二の次になっている事を憂慮されて、その解決策を提示されている事だとは思いますが。。。！！

そうであれば。。。その解決策は、我々不動産会社及び業に携わる者の “ 誠実かつ公正 ” 。。。抽象的ですが、プロとしてこれを徹底的に遵守していく。。。私も含め、皆様それぞれが “ 一隅を照らしていく事 ” であると思います。



不動産仲介は株式会社アークビルド
 

法律の解釈と運用

もう随分前の事ですが。。。弊社営業マンが、某大手企業の事務所を賃貸で仲介させて頂いた時の話です。
 
某大手企業の福岡支店長に博多駅前の貸事務所を内覧頂き、気にいって頂いたので賃貸借契約を行う事になりました。

その貸事務所のオーナーも、お客様が大手企業でしたので、ぜひ借りて下さいという話になり、とんとん拍子で商談が進み、事前に契約を行う際の賃貸契約書の見本がほしいとの某大手企業の要望で事前に提出させて頂きました。
 
そして。。。
「この契約書の内容には問題がある。。。訂正しなければ契約は出来ません」と言われました。。。と弊社営業マンから報告がありました。


 
ご指摘の内容は。。。

契約書には“ 解除 ” という言葉はあちこちに記載してあります。
　※市販の賃貸契約書も殆どです。

この“ 解除 ”を“ 解約 ”に変えなくてはダメだという事でした。
 
某大手企業には○○大学の法学部を卒業された方が本社の契約行為等を行う担当者で、その方のOKがなければ契約は出来ないとの事でした。
 
弊社営業マンは私に報告するより先に、貸事務所のオーナーに事態を説明し、変更をお願いしたようですが。。。

「全入居者この契約書なので変更は出来ない、変更しなければ契約しないというのであれば契約しなくてよい」。。。と言われ、私に報告に来たのです。
※オーナー側には通常ご指定の契約書がありますが、法律的に問題があれば変更交渉を弊社が行う事があります。
 
私は営業マンの報告を受け、その貸事務所の契約書内容を読んだ見解として。。。全く問題は無いと思いました。
 
そこでとりあえず。。。某大手企業の担当者のいい分を聞いて見る事にしました。

◎解除
契約当事者一方の意思表示によって契約の効力をさかのぼって消滅させ，契約が初めからなかったと同様の法律効果を生じさせること 。。。
 
◎解約
解除と同じく契約関係を当事者一方の意思表示によって消滅させることであるが，その効果は過去にさかのぼらず，契約関係を将来に向ってのみ消滅させる。。。
 
上記のような“ 解除 ”“ 解約 ”の意味の違いをご丁寧にコンメンタールの一部をコピーされ送ってこられ。。。
 
「 上記の理由から賃貸借契約が終わる時は“ 解約 ” という言葉を使う事が正しいので、正しい言葉が使われてない契約は出来ない 」との事でした。
 
担当者のご意見を聞き終わり。。。「私の見解は違います。。。」
 
（賃貸借の解除の効力）
第六百二十条 ：賃貸借の解除をした場合には、その解除は、将来に向かってのみその効力を生ずる（民法より引用）
 
という条文がある事をご説明し、何とかご納得頂き、目出度く契約させて頂きました。
 
法律の解説書であるコンメンタールだけ見ると、確かに某大手企業の担当者の言が正しいように見えますが、解説書の根本は何かと考え、根本を民法で確認する事で、問題は解決すると思います。
 
法律に限らず。。。何かを調べる時、インターネット等でその一部分だけを見て判断する事が多いと思います。

しかし。。。物事の一部分だけで判断する事は、時に問題を造り出す。。。いい事例だと思います。



 
 
 

不動産の査定

（昨年の10月）
「坂口さん、私の物件で大儲けしようとしたでしょう！。。。君が査定した私の家だけど、大手の○○不動産は3100万で売れるってよ」
 
それは、弊社の取引先A企業社長様より。。。冷た〜い、それはそれは冷めた声の電話でした。
 
 何故？このような話になったかというと…
 
（昨年の9月某日）
A企業社長様より自宅を売りたいので査定してほしいとご依頼を受けました。
 
弊社の事業の中心は、事業用不動産の売買・賃貸が主で福岡市博多区・中央区の貸ビル・貸倉庫・貸店舗・土地など事業に供する不動産は大得意としますが住宅は取扱いが少ないのが現状です。

が、「坂口さん、君を信頼してるよ！」その嬉しい一言で受けさせて頂くことにしました。
 
従来の査定方法に加え、弊社独特の査定方法そして物件近隣の不動産会社に対する聞き取り調査を行い数日後、査定書にして提出。
 
弊社査定価格 → 1700万円 (売出し価格 1800万円)
 
「坂口さん、1週間考えさせて…」




その後。。。 
A企業社長様曰く…「君が出した査定結果に納得したかったので、大手不動産会社にも査定をしてもらって。。。そこの担当者が言った言葉が。。。」

「3,100万円でぜひ当社に売らせて下さい！」
 
これが昨年の10月の冷た〜い電話につながっているのです。
 
 以後、A企業社長様とは何となく疎遠になりましたが、ご自宅はその大手不動産会社が専属専任売買契約（※注）を結び売買営業が始まったようです。
※注：不動産会社１社独占で売買物件を仲介営業できる権利契約
 
Ａ企業社長宅（売買物件）が私の住む地域と近かったので新聞広告で売りに出されているのを幾度か目にしました。

今年2月頃の広告 → 2500万円
今年5月頃の広告 → 2100万円
 
大手不動産会社は専属専任の売却依頼を取る為に、意図的に高く査定した（確信！）　実は良く聞く話です。



これは住宅だけの話ではありません。

私が得意とする事業用不動産についても言える事ですがアベノミクスの恩恵！？で、各不動産会社には売物件が極端に少なく、自社だけで取り扱える物件を探す事を営業の方針としている不動産会社が多い事も、今の不動産業界の傾向です。
 
 不動産を売られる方は少しでも高く！。。。至極当たり前の事ですが、だからと言ってそんな売主の心理に付け込み、売れもしれない価格で査定をして取りあえず独占営業権を取る！

こんな事があっても良いものか…と思います。
 
結果的に。。。今年7月にA企業社長様宅は、その大手不動産会社の仲介で無事契約されたそうです。
 
売買価格→1650万円
 
 先日、久しぶりにA企業社長様にお誘い頂き、美味しいお食事をご馳走になりました！

大手不動産会社の価格交渉の過程など…酒の肴には事欠かず。。。(笑)


 
いろいろありましたが、良い経験ができA企業社長様とは元の仲に戻れそうです。

�螢◆璽�ビルドは、少しでも高く、 “ 売れる金額 ” で査定を行います（広告。。。笑）
 
※このブログはお客様の承諾を得て掲載しておりますが守秘義務もある為、詳細は割愛している部分もあり分かりずらい部分があります事をお詫び致します。



 

不動産の話

坂口さん、申し訳ありませんが。。。
 

今度別の不動産屋さんから、いい物件情報が来たので、ビルを買う事にしました。

そこで。。。不安なので物件と契約内容を見て下さい！

こんな依頼がありました。

この投資家と私は、公私ともに懇意にしていた事もあり、早速物件視察そして不動産売買契約書及び重要事項説明書を見せて頂きました。

 

あくまでも私の見解ですが、場所ははっきり言って良いとは言えませんし、賃貸物件としての競争力は低い物件ですが、その事もあり価格も安く“ 利回りが高い物件 ”で、その他建物的（外観）には何ら問題は見当たりませんでした。


重要事項説明書記載内容及び契約書は、はっきり言って“ 朱を入れる ” 部分がかなりありましたが、今回物件の仲介業者では無い私が、いろいろ言うのは、他の不動産仲介会社の仕事にケチをつける事にもなりますので、私が思う最低これだけは。。。という部分だけ、ご本人から本件の仲介業者にお願いし、その内容の記載をお願いし、そしてこの契約は“ 売主の瑕疵担保責任免除の契約 ”でしたので、認識している瑕疵を出来れば直接売主に、最低でも仲介業者から売主に確認させ、かつ仲介業者のプロとしての判断をしてほしい旨、依頼される事が望ましい事をアドバイスさせて頂きました。

 

後日、無事不動産売買契約を完了しましたとのご連絡を頂き、売買契約の前に仲介業者から売主に瑕疵の有無を聞いて頂き、また売買契約時にも本人が直接売主に瑕疵の有無を聞き、何も問題が無いとの回答を得ましたとの事で、私のアドバイスを実行頂き、大変うれしく思いました。

そして「よかったですね。。。今度は私から買って下さいね。。。笑」でその時は終わりました。


 

その後。。。事件は、買主の更なる私に対しての相談で知りました。

この物件の貸室の一室で事件があり、現在もその事で売主とその貸室の賃借人とが争っている。。。という事でした（争議の内容は守秘義務で割愛させて頂きます）

 

この事件の事は、当然売主は知っている事実であり、どうも仲介業者も知っていたようです。

契約後、所有権移転までは時間あるので、その時までに解決すれば買主に報告する必要は無いと思っていたようですが、そのトラブルの内容は、私の見解ではとうてい短期解決は難しく、また解決したとしても、その部屋の賃借人が退去するという解決の形が一番望ましく、そうなれば期待している賃料収入が入らなくなる（ビル全体賃料の２割をその賃借人が占めていた為、退去した場合、即入居者が入るか否かは疑問）

これは凄く問題ですね！


契約締結前に私がアドバイスさせて頂き、契約書に挿入させて頂いた条文の１つに。。。
 

“ 意図的及び重過失により、事前に買主に開示されなかった瑕疵が後日発見された場合、売主はその瑕疵担保責任を負い、その瑕疵が契約の目的を達する事が出来ないものである場合、買主は契約解除する事が出来る。。。 ”

の条文挿入を絶対にお願いして下さい。。。と言ってましたので、今後の紛争の行方はどうなるか。。。しっかり見守っていきたいと思います。

 

よく。。。「他の不動産会社で契約するのですが、契約書を見て下さい。。。」

という依頼が弊社には多いのですが、この事件をきっかけに、これを弊社事業の１つに出来ないものか。。。と考えましたが、顧客サービスの１つにはなっても、事業には難ありですね。 ※ “ 保険の窓口 ”ではなく（笑）。。。“ 不動産の窓口 ”。。。笑

不動産業界のレベルUP。。。弊社が率先垂範していきます。


福岡の事業用不動産は株式会社アークビルド
 


不動産の値段

 昨日の日経新聞夕刊に “ 土地の値段なぜいろいろ？ ” と題し記事が掲載されてました。

土地の値段。。。

◎公示地価　→　国と都道府県が毎年１回調査
　（基準地価）　　　　　　　　　
　　　　　　　 　　　一般の土地取引価格の指標。。。公的な地価

◎路線価　→　相続税などの基準になる地価
　　　　　　　　　　　公示地価の８割程度の金額

◎固定資産税評価額　→　土地をもつ方が毎年納める固定資産税を求める地価
　　　　　　　　　　　　　　　　　公示地価の７割程度の金額

土地の値段いろいろ。。。不動産の値段いろいろ。。。

税金を決める基準とする為に “ 公 ” が不動産の値段を決める。。。確かに税金を決める為の指標は必要だと思いますが、世の中の商品価格というものは、需要と供給の関係で決まるもの。。。

私達不動産会社にとって商売をする為に必要な資格は “ 宅地建物取引主任 ”。。。
 
そして、不動産を鑑定する場合は “ 不動産鑑定士 ”。。。
 この鑑定士の資格は凄く難解で、相当な勉強をしなければ合格しない資格で、合格すると “ 先生 ” と呼ばれます。。。

不動産鑑定士が鑑定した不動産価格は公にも通用し、いわゆる “ お墨付き ” となるようですが。。。ちょっと面白い事があります。

それは。。。鑑定士の先生が価格査定をする場合に、必ずと言って良い程、私達不動産会社に聞き取りを行い。。。博多駅周辺の価格は、弊社もよくこれらの質問に答えています。
また鑑定した鑑定価格は鑑定士によっても価格は違います。

私は昭和６３年から不動産業界にいますが、不動産の価格を一番知っているのは、不動産の売買に携わっている我々不動産会社で、その中でも地場で永く取引を行っている我々であると自負しております。

リーマンショック以後、東京あたりの大手不動産会社より。。。鑑定士が鑑定した鑑定額これ位のビルなので、これ位の “ 目線 ” なら売却しますので、協力して買い手を探してくれませんか。。。と相談をよく受けますが、その価格の高さには正直びっくり。。。またこの目線というのが曲者で、その価格で買主に紹介すると、あと１割アップしなければ売りません。。。と平気で言ってきます。

やはり。。。まだまだ我々地場不動産会社の地位。。。信用が低いのでしょうか？
どうしても、鑑定士の査定。。。大手不動産会社の査定。。。が独り歩きしているようです。

国の財源を増やすのに一番良いのは、不動産取引を活発にする事だと思います。
（不動産取引すると、登録免許税、不動産取得税が必ず課税されるから）

弊社は小さな。。。小さな不動産会社ですが、国の復興の為。。。売主に良い。。。買主に良い。。。地域社会に良い。。。国に良い。。。そして弊社に良い。。。

小さな会社ですが、福岡から “ 一隅を照らし ” 頑張ります。。。





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