8月1日

 

 

毎月1日は大切にしている日です。

 

起床後、自宅前の森(笑)で深呼吸(軽い体操を含む)、座禅、お神様そしてご先祖様にご挨拶をし、出社! 

 

1日は。。。途中自宅近くの香椎宮様を参拝させて頂き出社!
 

この。。。朝のルーティンともかなり永いお付き合いです。

朝は、清々しいですね!

 

久しぶりに(笑)今年決めた事をチェック!


◎今年決めた事
 1.睡眠時間6時間(22時消灯・4時起床)

   →2月から、21時30分消灯・3時25分起床を続けてますので、

    今の所達成!!


 2.7時30分迄に会社に出社 

   →上記1により自宅を6時20分頃には出てますので楽勝(笑)達成!!


 3.本を1ケ月最低5冊読む(小説を1冊入れる) 

   →大体。。。小説もいれ月6〜7冊位でしょうか(笑)。。。達成!!


 4.ゴルフでハンディ18(生涯目標10) 

   →これは苦戦中(苦笑)。。。直近のベストは久山で96です(笑)

    まだまだ遠い〜未達


 5.体重パープレイ作戦(72キロをキープ) 

   →今朝は71.6キロでした。。。達成!!


 6.週1回禁酒 

   →昨日は禁酒しましたが、10日に1回位の禁酒ですね。。。未達

 

 

以後も。。。顔晴ります(笑)

 

 

 

福岡の不動産なら。。。株式会社アークビルド


遺言書

20年来。。。お世話になっております不動産所有者の遺言書作成に立ち合いました。

 

この方は、昭和一桁生まれの女性で、某駅前の1等地に投資用不動産一棟とご自宅を所有されてある方です

(以下Aさんと書きます)

 

もともと。。。福岡市在住だった女性Bさん(弊社お客様のご姉弟)と、このAさんが東京で知り合い意気投合し、会社を設立し、Aさん専務、Bさん社長として成功された女傑です。

 

東京で会社を設立し成功した後、会社を売却し、そのお金でBさんの故郷である福岡市に2人で帰り、そこを終の棲家とされ、投資用不動産(Bさん登記)と自宅(Bさん登記)を購入し2人でお住まいになっておられました。

 


 

 

平成9年頃、お客様のご紹介で、Aさん・Bさんと。。。私とのお付き合いが始まり、ご所有の建物の管理を弊社で承りました。

 

AさんBさん共々。。。ご結婚はされてませんので子供さんは無く、親御さんも死別で、お二人のうちどちらかが先に亡くなれば、相続人はAさんの場合、ご姉弟4名、Bさんの場合ご姉弟3名が相続人となり、AさんはBさんの相続は受けられず、BさんはAさんの相続が受けられず。。。お二人で築かれた財産が亡くなり、Bさんが先に亡くなれば、Aさんは自宅に住む事も出来なくなる可能性があります。

 

そこで、平成10年頃にお二人のご提案し、遺言書を書いて頂きました。

Aさんは、全ての財産をBさんに遺贈する、Bさんを全ての財産をAさんに遺贈する。。。というような内容(詳細は個人情報ですので割愛)で公正証書遺言としました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

それから月日が経過し、昨年Bさんが亡くなりました。

弊社もお手伝いをさせて頂き、遺言書通り、全ての財産はAさんのご所有となりました。

 

先日。。。Aさんよりご相談があり、ご自分の健康に自信がなくなり、いつ認知症等になるかも判らないので、Aさん死去後の事をトラブルが無いように、今決めておきたいとの事でした。

 

内容は。。。Bさんと二人で築いた財産でもあるし、福岡に来てから現在迄、Bさんのご姉弟とは親戚同様のお付き合いをしてきているので、Bさんの弟さんに遺贈したいとの事でした。

むろん。。。Bさんの弟さんはAさんの相続人ではなく、Aさんの相続人はAさんと殆どお付き合いがないAさんの兄弟姉妹です。

 

そこで。。。

 

「そのご意思が本意であるならば、一刻も早く遺言書を書く事をお勧めします

 

「出来れば、以前やったように、公正証書遺言をお勧めします」

 

とアドバイスさせて頂きました。

 

そして、とりあえず。。。その場でご自分のご意思を自筆で遺言書(自筆証書遺言)にして頂き、後日要件をそろえて、“ 公正証書遺言 ”にする事に致しました。

 

※遺言書は規定通り作成すれば、自筆証書遺言でも効力はありますが、その場合その遺言書が本物で、ご本人の最終意思が記載されたものであるか否かの“ 検認 ”を家庭裁判所で受けなければいけません。(これが。。。殆ど付き合いがなくなった兄弟姉妹等が相続人で、遺言などで自分の相続分が無い場合などはトラブルになる可能性が非常に大です)

但し、検認は遺言書の有効無効を判断する手続きではありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そして本日、無事にAさん宅にて、公証人・遺言の証人(弊社お取引先の司法書士の先生)・遺言の証人(私)で公正証書遺言をして頂きました。

 ※通常公証人役場で行いますが、出張も可能。

 ※公正証書遺言は証人が2名必要です。

 ※料金は資産の額で変化有(出張の場合は出張費が必要)

 

今回。。。Aさん・故Bさん・遺贈を受けるBさんの弟さん。。。全てを私がよく知っていて、Aさんのご意思及び故Bさんのご意思も十分に知っている為、無用のトラブルにならないようにアンドバイスさせて頂きました。

 

相続 ”。。。“ 争族 ”とも言われる昨今。。。知っている方の“ 争族 ”は見たくも聞きたくもないですね。

 

 ※本書の中には個人情報もありますので、多少本来の事と変更して記載しております。

 


 

不動産ことなら。。。ご相談からどうぞ! 株式会社アークビルド

 


不動産売買!

弊社に飛び込みセールスの営業マンがきました。

 

内容は。。。

 

営業マン:

「不動産の買い取りをしている企業で、貴社が仲介で売却している分譲マンションを買い取らせて下さい」

 

というもので、話を聞いてみると。。。

 

営業マン:

「当社は、〇〇〇〇万円で買います」

「当社が再販売する際には貴社にお願いします」

 

との事。

 

 

その買い取り金額は、出している金額よりかなり低く(〇百万円低くいので。。。)

 

私:

「その価格では絶対に無理です」

 

と即答した所。。。

 

営業マン:

「売主を説得して下さい。。。価格を下げても貴社の手数料にはそれ程影響は出ないでしょうし、その価格でないと儲からないし、

貴社も今回の契約と再販売の契約とで、2度仲介手数料が貰えるでしょう。。。」との事で、「大手不動産会社さんや、儲かってい

る不動産会社屋さんは皆そうされてますよ!」。。。との事でした。

 ※そう言えば2〜3日前のヤフー記事にも出てました。

 

私:

「当社は、依頼主のご希望、物件の相場など依頼主と十分協議し、その価格で売りに出しているので、値引きしたとしても、その価格に近い金額でなければ応じる事はありません」とお応えした所。。。

 

営業マン:

「売主は売り急いでないのですか?」「貴社は儲からなくていいのですか?」等々。。。

 

とかなり語気を強めて言ってきたので。。。イラッとして(笑)

 

私:

「当社はそんな事は致しません!」。。。と言って、丁重に(笑)帰って頂きました。

 


 

 近年。。。不動産を買い取り、再生し、再販売する事を事業とし、かなりの利益を上げている不動産会社が増えました。

弊社のお取引先にもこれらを事業としている企業はありますが、あくまでも“ 再生 ”をする事で プロの企画で付加価値を付け、再び市場に出す事で利益を得る これがなければ、ただの 土地転がし 不動産転がし ”(死語?笑)だと思います。

 

レモンをレモネードにする

 

今回の飛び込みセールスマンは、何も手を加えず単に レモネードで儲ける 為に安く交渉しろ。。。と言っていると思います。

 

今回は分譲マンションでしたが、不動産全般において、お客様から査定依頼があった時には。。。

 

「これはレモンなので、これをレモネードに出来る企業にお売りするほうが問題も起こらず早期に売却出来ますよ」と言って査定をする事はあります。

 ※この場合は確かに。。。価格は安くなります。

 

しかし。。。レモネード(普通に流通する物件も含め)と判断した物件を買い取り業者に極端に安く販売する事はありません。

 ※こう書くと。。。買い取り業者さんからの問い合わせがなくなるかも(笑)

 

今回の飛び込みセールスも含め、弊社にはいろんな買い取り業者さんからのお問合せがあります。

 

そう言えば。。。この前も。。。

 

業者:「買い取れる物件ありませんか?」

弊社:「今の所ありません」

業者:「最後に出てきたのはいつ頃ですか?」

弊社:「もう忘れる位前です」

業者:「それでは貴社の経営は相当苦しいでしょう?」

弊社:「弊社の心配をして頂き、ありがとうございます」(笑)

 

売主は出来るだけ高く売りたい!

買主は出来るだけ安く買いたい!

 

この相反する間で、いかに調整し、リスクを減らし、両者が納得出来る条件で不動産の契約を行う事を常に追求していく。。再認識しました。

 

 

不動産のことなら株式会社アークビルド


11月11日。。。創立記念日

 

 

 

 

本日、11月11日は弊社、株式会社アークビルドの19年目の創立記念日です。

 

平成9年11月11日に創立し、本日で満19歳です。

 

この19年間。。。いろんな事がありました。。。その1件1件が今の血肉になっている事に感謝です。

 

私は、生涯現役。。。臨終定年。。。をモットーとしてますので、来年は20周年。。。以後30周年。。。40周年。。。50周年と。。。 “ お役立ち出来る企業 ” として記憶される事に精進しつつ。。。感謝!!

 

 


 

福岡の不動産 株式会社アークビルド

 

 

 

 

 


相続コンサル!

私の仕事は、一言で言うと“ 不動産仲介業 ”いわゆる“ 不動産屋さん ”です。

不動産屋といっても色んな方々がいろんな仕事をしていますが、私の主な業務は“ 事業用不動産の賃貸・売買仲介そしてその企画コンサルタント ”です。
 
コンサルタントというと何か。。。胡散臭い感じですが、私は不動産仲介業で必要な資格である“ 宅地建物取引士(いわゆる宅建。。。) ”を保持し、その上の資格(!?)である“ 不動産コンサルティングマスター(旧:不動産コンサルティング技能登録) ”の資格を保持し、業として不動産の企画コンサルの仕事を依頼される事が多々あります。


  

                       ※顔写真が古いですが、確かに私です(笑)
 
先日、古いお取引先の方から ちょっと相談にのってほしい。。。 という事でご面談した所 相続税対策 ”の事でした。
 
その方は還暦を越えた方で、先祖代々農家で、福岡市の郊外に農地であった約600坪の土地と、賃貸物件を2棟相続しご所有されています。
 
今回はその土地、約600坪に対して、その方の知人の紹介で 相続コンサルタント と称する方の提案で、その土地に 賃貸マンションを建てるべきだ。。。 との企画を持ってきているので見てほしいとの事でした。
 
土地は元々持っているので、建物建設費用の“ うん億円 ”をオール借り入れで行い、豪華なワンルームマンション建設する事で、相続税の評価が下がり、相続税対策になる。。。との事で、そのマンションの空室対策も、その建設する会社が15年間保証するというもので、表面利回り約7.2%でした。
 
あまり他の方が提案されている企画を悪く言う事は好きではありませんが。。。
 
これは見直すか!?。。。というか。。。やめるべきです 」とお答えしました。
 
その理由は。。。
  1. そもそも、土地を持っているのに、投資利回りが約7.2%は低すぎる。また、その建設場所は最寄り駅から徒歩約15分以上かかり近隣は住宅地や集合住宅はあっても戸数が少ないものが多く、ワンルームマンション(戸数が多いビル)には適さない地域である事。
  2. 15年間満室保証があるが、敷金を放棄すれば、いつでも解約出来る条件となっており、保証契約の解除や、借り上げの賃料条件等を変更されたら、上記1の理由から、まず。。。マンション経営が成り立たなくなる。
今回は、知人の方の紹介でもあったので、とりあえず 保留 とされましたが。。。私との話で。。。
 
そもそも相続税がどれ位課税されるか どの資産を誰に相続させるか
 
ここから考えましょう。。。という事で、私の仕事が始まりました。
 
但し、私の仕事は、税金を計算する事ではなく、それは税理士さんの仕事、また死亡時も考慮し保険を考える。。。それは保険屋さんの仕事。。。私はそれらの問題を私の知識でプロに振り分け、その中で不動産に関するものであれば私が行う。。。
(遺言書作成のお手伝いは出来ますよ。。。笑)
 
冗談ぽく。。。
知人の紹介の方ではなく、何で最初から私に相談されなかったのですか?
 
とお聞きした所。。。「 坂口さんは不動産屋さんでしょう?
 
マンション企画をされた方は“ 相続コンサルタント ”と名刺に書いてあって資格も持っていらっしゃったようですので。。。そんな資格あるんですか!?。。。へえ〜!?。。。」
 ※後日調べたら、民間資格でそんなものがあるようですが、その方がその資格保持者かどうかはわかりません。(今。。。いろんな資格が出来ているんです)
 
改めて。。。「 私は、“ 不動産コンサルマスター ”という企画系の資格を持っています 」とお話した所。。。 へえ。。。そうなんだ!!。。。それならそれで言っとかないと(方言)いかんよ! 」。。。笑
 
相続コンサルタント。。。当然資格がなくても仕事は出来ます。
問題は資格の有無ではなく。。。提案の内容の問題で、ただマンションを建設する為の企画。。。ただ保険を売る為の企画。。。ただ不動産の売買をする為の企画。。。等など、クライアントの利益でなく、それを売る側だけ。。。の利益が主になるものはダメだと思います。
 
私自身の事を いい子ちゃんぶる つもりは毛頭ありませんが、私はクライアントと 公私共のお付き合い ”をする事が無常の悦びですので“ でお付き合い出来なくなるような仕事はしない。。。私の想いです。
 
今回は再認識しました。
 
  1. 資産を無くす事を。。。絵に描いたような、本に出てくるような。。。びっくり提案をされる方がいるんだな。。。
  2. お客様もですが、どんなに長いお付き合いをしている方に対してでも、自分の事は知って頂かないといけない。
  3. もっと。。。もっと。。。業務的な事も勉強しよう。(当たり前か。。。笑)
 
 


















不動産コンサルティングも。。。株式会社アークビルド
 
 
 

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